生産緑地法の2022年問題で固定資産税が払えない地主さんが続出

現代ビジネスに「都市に眠る時限爆弾。住宅市場の2022年問題で空き家大幅増加懸念」という興味深い記事が掲載されました。 動画はこちらから

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2022年には不動産価格の大暴落も容易に想像できるという内容です。

1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はそのほとんどが宅地化されることになりました。

 しかし、1992年の同法改正によって一部自治体が指定した土地については、固定資産税は農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内で面積500u以上の土地ですが生産緑地の指定を受けると所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められます。

生産緑地制度が提供されたのは東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の整備法に規定する一部地域など。「平成25年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年時点の生産緑地は全国で13,859ヘクタール(約4,192万坪)、東京都に3,388ヘクタール(1,024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)、私が住んでいる埼玉県には1864.11ヘクタール(563万坪)存在します。

単位が大きすぎるのでイメージがわきませんので、東京ドーム(4.6ヘクタール)何個分で計算してみると。全国に3012個、東京都に736個、23区に約96個、埼玉県に405個分となります。

こう考えると少しだけスケールのイメージが出来ます。

2022年で法律施行後30年となり所有者は市区町村の農業委員会に土地の買取りを申し出る事が可能となります。

2022までは所有者が病気などで農業に従事できなくなった場合や死亡などの場合しか買取申し出は出来ません。

法律では市町村は特別な事情がない限り、時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から今まで買い取るケースは殆どありませんでした。

市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によっても生産緑地として買うものがいない場合はこの生産緑地指定が解除されます。

生産緑地が解除されると、固定資産税が宅地の1/200分のとして減額されていたものが、軽減が無くなり固定資産税が一気に跳ね上がる為に所有者は維持できず、売却や有効活用を選択してきました。

 相続が発生し生産緑地を選択した方もいらっしゃいました。生産緑地とすることによって、相続税評価額も農業投資価格と非常に低廉になり、納税猶予制度の適用を受けることが出来ますし、固定資産税も今まで通り少ないままで良いというのが理由でしょう。

 デメリットとしては、生産緑地を相続した方は終身営農が義務付けられる事で、原則として農地所有者が自ら耕作する事が要件となり、万が一途中で農業をやめてしまうと、相続当時の相続税納税額を3.6%の利息を付けて払わなければならない事です。

そのことを懸念して、買取申し出から売却という選択をした場合でも程よく供給された土地は、建売業者などが競い合って購入して行きました。

しかし、2020年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る事になります。

土地を仕入れるメインプレイヤーは建売住宅ビルダー、立地が良ければマンション分譲業者となるでしょうが、多くの土地に買い手がつかずに、叩き売りになる事も考えられます。

宅地として所有していたら、大幅に増加した固定資産税も支払えなくなってしまいます。

  売れないなら、賃貸住宅を建築する事で固定資産税を1/6に減額しようと考える地主も多くなるでしょう。

今、建設会社が2022年問題というセミナーを各地で行っています。

建設会社は生産緑地指定解除を絶好の商機として賃貸住宅の販売先として生産緑地所有者を虎視眈々と狙っているのです。

前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(180万坪)とマイナス4.1%程度。所有者が高齢である確率が高いことから、今後7年間の減少にはもう少し加速度がつくと思われますが、仮に8%程度の減少にとどまったとすると2022年時点で1,275ヘクタール(3,856万坪)、10%減としても12,473ヘクタール(3,770万坪)は残っており、これらの多くが一気に市場に放出される可能性があります。

2022年以降、仮にこれらの土地に新築一戸建てが建設されるとしますと。

土地開発の際には道路用地などにとられて、宅地としての有効面積は75%程度になります。

ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には96万戸、東京都に約26万戸、23区には3万戸分の戸建て建設が出来るのです。

マンションやアパートが建設されれば建設戸数は飛躍的に増加します。

賃貸住宅の建設戸数が大幅に増えるとどうなるのか?

それを既に経験した地域があります。NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。

 埼玉県羽生市は2003年、人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の農地に住宅を建築できるよう条例を定めた結果、市街地から程遠い立地に新築アパートが乱立。

結果として、おびただしい空き家と将来のインフラ維持費という負債を残すことになったのです。

多くの生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は羽生市のように、新築住宅建設の草刈り場となることが懸念されます。

地域ごとに賃貸住宅の開発負担金などを改正する事や総量規制を行うなどの対策も必要となるでしょう。

平成24年度から生産緑地の追加指定を実施している自治体もありますが、2022年問題の解決策にはなりません。

もう一歩踏み込んで、生産緑地の解除条件を緩和し、社会インフラとして必要とされている保育所・グループホーム等の建築を認める条例を定めていただきたい。

不勉強で管轄官庁を知りませんが、国と協議して頂き、実現して頂きたい。

東京都による定期借地権設定のための一時金の支援事業

1 目的

 特別養護老人ホーム等における用地の取得が困難なことにより、整備が進まない事を踏まえ、用地確保のための定期借地権設定に際して土地所有者に支払われた1時金(賃料の前払いとして授受されたものに限る。)について、その経費の一部分を補助することにより用地確保を容易にし、介護施設や地域介護拠点の整備を促進することを目的とする。

2 対象施設

 @特別養護老人ホーム(生産緑地は他の選択肢はありません)

 A介護老人保健施設

 Bケアハウス

 C認知症高齢者グループホーム

 D小規模多機能型居宅介護事業者

3対象事業者

 @対処施設を都内に設置する民間事業者

 A区市町村

4 対象外

 @保証金として授受される一時金である場合

 A定期借地権の設定期間が50年未満の契約に基づき授受される一時金である場合

 B定期借地契約の当事者が利益相反関係とみなされる場合

 C他の補助制度等により現に経費の一部又は全部に補助を受けている場合

4 補助金 

 

区分

対象施設

交付基準

対象経費

補助率

東京都補助事業

ア.特別養護老人ホーム

イ.老人保健施設

ウ.ケアハウス

エ.養護老人ホーム

当該施設等を整備する用地に係る路線価の1/2

前払地代

10/10

※生産緑地を解除できるのは、特別養護老人ホームです。

ア〜エは、市街化地域であれば補助対象となります。

 規模の小さいものは区市町村補助事業となります。

 特別養護老人ホーム(定員29人以下)

 介護老人保健施設(定員29人以下)

 ケアハウス(定員29人以下)、認知症グループホーム、小規模多機能型居宅介護支援事業

 

事前相談・問い合わせ先 

@東京都補助事業 高齢社会対策部施設支援課施設整備課

特別養護老人オーム、ケアハウス、養護老人ホーム03-5320-4265

介護老人保健施設 03-5320-4266

A区市町村補助事業

各区市町村高齢者福祉所管

 

※大阪府も定期借地権設定のため一時金の支援事業を行っています。その他、島根県でも「島根県介護施設等施設開設準備経費等支援事業費補助金として取り組んでいます。

 各県に広がってほしいと願っています。

 

 

 

  社会福祉法人に土地を定期借地権で賃貸する

 

相続が発生していない場合でも、生産緑地を解除して、土地を一般定期借地権で社会福祉法人に50年で貸し付けて、社会福祉法人が特別養護老人ホームを建築し運営するという手法を選択することが出来ます。

 この場合でも2022年以前に生産領地を解除する場合には、相続税納税猶予額を3.6%の利息を付けて払わなければなりません。

 生産緑地でも相続税の納税猶予されていない方も多くいらっしゃいますが、納税猶予を選択している方もいます。

後ほどご説明する東京都の補助金制度を活用できる場合は、納税資金の準備が可能と考えられますが、補助金制度がない場合は納税資金の手当てが必要になります。

 今後も2022年を見据えて特別養護老人ホームを運営する社会福祉法人に土地を定期借地権で賃貸する事は、生産緑地を活用出来る事業として益々注目を浴びる事になるでしょう。

但し、土地の面積は5000uほどが必要となる事を記憶にとどめておいてください。

定期借地権として社会福祉法人に賃貸するメリットは、固定資産税を1/6に出来、相続税評価額を減額できる魅力です。

そして何より借り入れのない土地活用が可能となるという事です。

それでは、特養について誰に依頼するかという事ですが?特養については、行政から社会福祉法人に対して補助金が多く出るために建築に関しては「競争入札」となります。

従って、大手住宅メーカーに依頼しても相談にのってくれません。何故かというと工事費競争力がないために高齢者施設の専門業者に価格競争で勝てないからです。

しかし、行政との打ち合わせや社会福祉法人との打ち合わせが工事専門業者では出来ないためにコンサルタントが必要となるのです。

一般定期借地権設定契約も含めて各地の定期借地借家権推進機構がご相談をお受けします。

当然ですが、行政が特別養護老人ホームを必要としていて、新規募集をする予定がある場合となります。

特別養護老人ホームを運営する社会福祉法人とのマッチングも支援させていただきます。

私が事務局長を務めている埼玉定借機構では、首都圏のみ対応させていただきます。

各地域については、お近くの定期借地借家権推進機構にご相談ください。

 

埼玉県定期借地借家権推進機構

048-748-5010

岩宗 繁樹

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(例:山田太郎)
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(例:ヤマダタロウ)
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