生産緑地法の2022年問題で固定資産税が払えない地主さんが続出

現代ビジネスに「都市に眠る時限爆弾。住宅市場の2022年問題で空き家大幅増加懸念」という興味深い記事が掲載されました。 

2022年問題の本としても定期借地権の教科書として好評をいただいています。

amazonでは在庫切れとなっています。購入希望の方はこちらからご注文下さい

カバー半分.png

 

2022年には不動産価格の大暴落も容易に想像できるという内容です。

1974年に公布された生産緑地法では、市街化区域内の宅地化を促す目的で大都市圏の一部自治体では農地の「宅地並み課税」が行われ、これにより都市近郊の農地はそのほとんどが宅地化されることになりました。

 しかし、1992年の同法改正によって一部自治体が指定した土地については、固定資産税は農地なみに軽減され、また相続税の納税猶予が受けられる「生産緑地制度」が適用されました。

生産緑地は、住宅の建築が可能な市街化区域内で面積500u以上(新しく生産緑地の指定を選択する場合は400uという行政もあるようです)の土地ですが生産緑地の指定を受けると所有者は建築物を建てるなどの行為が制限され、農地としての管理が求められます。

生産緑地制度が提供されたのは東京23区、首都圏・近畿圏・中部圏内の政令指定都市、その他の整備法に規定する一部地域など。「平成25年都市計画現況調査」(国土交通省)によれば、2013年時点の生産緑地は全国で13,859ヘクタール(約4,192万坪)、東京都に3,388ヘクタール(1,024万坪)、23区内には451ヘクタール(136万坪)、私が住んでいる埼玉県には1864.11ヘクタール(563万坪)存在します。

単位が大きすぎるのでイメージがわきませんので、東京ドーム(4.6ヘクタール)何個分で計算してみると。全国に3012個、東京都に736個、23区に約96個、埼玉県に405個分となります。

こう考えると少しだけスケールのイメージが出来ます。

2022年で法律施行後30年となり所有者は市区町村の農業委員会に土地の買取りを申し出る事が可能となります。しかし、注意しなければならないのは平成4年の時点で納税猶予を受けている方は、生産緑地を解除すると猶予された相続税を支払わなくてはならないという事です。そして、相続税と合わせて利子分も支払う必要が生じますのでご注意ください。

2022年までは所有者が病気などで農業に従事できなくなった場合や死亡などの場合しか買取申し出は出来ません。

法律では市町村は特別な事情がない限り、時価で買い取らなければならないと定めていますが、主に財政負担が難しいという事情から今まで買い取るケースは殆どありませんでした。

市町村が買い取らない場合、市町村の斡旋によっても生産緑地として買うものがいない場合はこの生産緑地指定が解除されます。

生産緑地が解除されると、固定資産税が宅地の1/200分のとして減額されていたものが、軽減が無くなり固定資産税が一気に跳ね上がる為に所有者は維持できず、売却や有効活用を選択してきました。

 相続が発生し生産緑地を選択した方もいらっしゃいました。生産緑地とすることによって、相続税評価額も農業投資価格と非常に低廉になり、納税猶予制度の適用を受けることが出来ますし、固定資産税も今まで通り少ないままで良いというのが理由でしょう。

 デメリットとしては、生産緑地を相続し納税猶予を選択された方は終身営農が義務付けられる事で、原則として農地所有者が自ら耕作する事が要件となり、万が一途中で農業をやめてしまうと、相続当時の相続税納税額を3.6%の利息を付けて払わなければならない事です。金利については、その年度ごとに設定されますが、最近は金利も低く設定されているようです。(お近くの税務署で聞いてみてください)

そのことを懸念して、買取申し出から売却という選択をした場合でも程よく供給された土地は、建売業者などが競い合って購入して行きました。

しかし、2020年には生産緑地の解除により一斉に大量の土地が市場に出る事になります。

土地を仕入れるメインプレイヤーは建売住宅ビルダー、立地が良ければマンション分譲業者となるでしょうが、多くの土地に買い手がつかずに、叩き売りになる事も考えられます。

宅地として所有していたら、大幅に増加した固定資産税も支払えなくなってしまいます。

  売れないなら、賃貸住宅を建築する事で固定資産税を1/6に減額しようと考える地主も多くなるでしょう。

今、建設会社が2022年問題というセミナーを各地で行っています。

建設会社は生産緑地指定解除を絶好の商機として賃貸住宅の販売先として生産緑地所有者を虎視眈々と狙っているのです。

前出の都市計画現況調査によると、過去5年間で生産緑地の減少は約595ヘクタール(180万坪)とマイナス4.1%程度。所有者が高齢である確率が高いことから、今後7年間の減少にはもう少し加速度がつくと思われますが、仮に8%程度の減少にとどまったとすると2022年時点で1,275ヘクタール(3,856万坪)、10%減としても12,473ヘクタール(3,770万坪)は残っており、これらの多くが一気に市場に放出される可能性があります。

2022年以降、仮にこれらの土地に新築一戸建てが建設されるとしますと。

土地開発の際には道路用地などにとられて、宅地としての有効面積は75%程度になります。

ここに敷地面積30坪の新築一戸建てを建設する場合、全国の生産緑地には96万戸、東京都に約26万戸、23区には3万戸分の戸建て建設が出来るのです。

マンションやアパートが建設されれば建設戸数は飛躍的に増加します。

賃貸住宅の建設戸数が大幅に増えるとどうなるのか?

それを既に経験した地域があります。NHKで特集を組んだのでご存知の方も多いと思いますが埼玉県羽生市です。

 埼玉県羽生市は2003年、人口増大を目論んで、原則として住宅を建てられない「市街化調整区域」の農地に住宅を建築できるよう条例を定めた結果、市街地から程遠い立地に新築アパートが乱立。

結果として、おびただしい空き家と将来のインフラ維持費という負債を残すことになったのです。

多くの生産緑地が放出される可能性が高い2022年までに対応が遅れた自治体は羽生市のように、新築住宅建設の草刈り場となることが懸念されます。

地域ごとに賃貸住宅の開発負担金などを改正する事や総量規制を行うなどの対策も必要となるでしょう。

平成24年度から生産緑地の追加指定を実施している自治体もありますが、2022年問題の解決策にはなりません。

もう一歩踏み込んで、生産緑地の解除条件を緩和し、社会インフラとして必要とされている保育所・グループホーム等の建築を認める条例を定めていただきたい。

不勉強で管轄官庁を知りませんが、国と協議して頂き、実現して頂きたい。

東京都による定期借地権設定のための一時金の支援事業

1 目的

 特別養護老人ホーム等における用地の取得が困難なことにより、整備が進まない事を踏まえ、用地確保のための定期借地権設定に際して土地所有者に支払われた1時金(賃料の前払いとして授受されたものに限る。)について、その経費の一部分を補助することにより用地確保を容易にし、介護施設や地域介護拠点の整備を促進することを目的とする。

2 対象施設

 @特別養護老人ホーム(生産緑地は他の選択肢はありません)

 A介護老人保健施設

 Bケアハウス

 C認知症高齢者グループホーム

 D小規模多機能型居宅介護事業者

3対象事業者

 @対処施設を都内に設置する民間事業者

 A区市町村

4 対象外

 @保証金として授受される一時金である場合

 A定期借地権の設定期間が50年未満の契約に基づき授受される一時金である場合

 B定期借地契約の当事者が利益相反関係とみなされる場合

 C他の補助制度等により現に経費の一部又は全部に補助を受けている場合

4 補助金 

 

区分

対象施設

交付基準

対象経費

補助率

東京都補助事業

ア.特別養護老人ホーム

イ.老人保健施設

ウ.ケアハウス

エ.養護老人ホーム

当該施設等を整備する用地に係る路線価の1/2

前払地代

10/10

※生産緑地を解除できるのは、特別養護老人ホームです。

ア〜エは、市街化地域であれば補助対象となります。

 規模の小さいものは区市町村補助事業となります。

 特別養護老人ホーム(定員29人以下)

 介護老人保健施設(定員29人以下)

 ケアハウス(定員29人以下)、認知症グループホーム、小規模多機能型居宅介護支援事業

 

事前相談・問い合わせ先 

@東京都補助事業 高齢社会対策部施設支援課施設整備課

特別養護老人オーム、ケアハウス、養護老人ホーム03-5320-4265

介護老人保健施設 03-5320-4266

A区市町村補助事業

各区市町村高齢者福祉所管

 

※大阪府も定期借地権設定のため一時金の支援事業を行っています。その他、島根県でも「島根県介護施設等施設開設準備経費等支援事業費補助金として取り組んでいます。

 各県に広がってほしいと願っています。

 

 

 

  社会福祉法人に土地を定期借地権で賃貸する

 

相続が発生していない場合でも、生産緑地を解除して、土地を一般定期借地権で社会福祉法人に50年で貸し付けて、社会福祉法人が特別養護老人ホームを建築し運営するという手法を選択することが出来ます。

 この場合でも2022年以前に生産領地を解除する場合には、相続税納税猶予額を3.6%の利息を付けて払わなければなりません。

 生産緑地でも相続税の納税猶予されていない方も多くいらっしゃいますが、納税猶予を選択している方もいます。

後ほどご説明する東京都の補助金制度を活用できる場合は、納税資金の準備が可能と考えられますが、補助金制度がない場合は納税資金の手当てが必要になります。

 今後も2022年を見据えて特別養護老人ホームを運営する社会福祉法人に土地を定期借地権で賃貸する事は、生産緑地を活用出来る事業として益々注目を浴びる事になるでしょう。

但し、土地の面積は5000uほどが必要となる事を記憶にとどめておいてください。

定期借地権として社会福祉法人に賃貸するメリットは、固定資産税を1/6に出来、相続税評価額を減額できる魅力です。

そして何より借り入れのない土地活用が可能となるという事です。

それでは、特養について誰に依頼するかという事ですが?特養については、行政から社会福祉法人に対して補助金が多く出るために建築に関しては「競争入札」となります。

従って、大手住宅メーカーに依頼しても相談にのってくれません。何故かというと工事費競争力がないために高齢者施設の専門業者に価格競争で勝てないからです。

しかし、行政との打ち合わせや社会福祉法人との打ち合わせが工事専門業者では出来ないためにコンサルタントが必要となるのです。

一般定期借地権設定契約も含めて各地の定期借地借家権推進機構がご相談をお受けします。

当然ですが、行政が特別養護老人ホームを必要としていて、新規募集をする予定がある場合となります。

特別養護老人ホームを運営する社会福祉法人とのマッチングも支援させていただきます。

私が事務局長を務めている埼玉定借機構では、首都圏のみ対応させていただきます。

各地域については、お近くの定期借地借家権推進機構にご相談ください。

 定期借地及び定期借家を学びたい方は、定借アドバイザー資格認定WEB講座を受講してください。

 

埼玉県定期借地借家権推進機構

048-748-5010

岩宗 繁樹

お名前(必須)

(例:山田太郎)
お名前(フリガナ)(必須)

(例:ヤマダタロウ)
自宅TEL(必須)

(例:03-1234-5678)
半角でお願いします。
メールアドレス(必須)

(例:xxxxx@xyz.jp)
半角でお願いします。
ご質問はこちらへどうぞ
※2500 文字以内でお願いします

内容をご確認の上、よろしければ下記ボタンをクリックして下さい。

(上記ボタンを押した後、次の画面がでるまで、4〜5秒かかりますので、続けて2回押さないようにお願いいたします。)


入力がうまくいかない場合は、上記内容をご記入の上、メールにてお申込ください。

特別養護老人ホームの融資制度の注意点

特別養護老人ホームの融資制度の注意点

土地を地主さんが一般定期借地権で特別養護老人ホームを運営する社会福祉法人もしくは自治体に50年で賃貸します。運営業者である社会福祉法人が特別養護老人ホームを建築する場合には補助金制度を利用する事となりますが、合わせて独立行政法人福祉医療機構の融資を利用する事が一般的です。

独立行政法人福祉医療機構

特別養護老人ホームを建築する場合の融資制度の条件

※一般定期借地権で賃借権の場合は、原則として土地への抵当権設定

地主さんが老人介護福祉施設を運営する社会福祉法人と資本関係のない場合は、一般定期借地権に質権設定にとどめるという事もある。

一般定期借地権が地上権の場合は、地上権に抵当権設定となる

 

※一般定期借地権の設定されている底地に抵当権を設定されると、土地所有者は物上保証人となります。

物上保証人は、社会福祉法人が返済を滞った場合でも保証人と違って返済の義務はありませんが、抵当権を実行されてしまうと土地を失ってしまいます。

土地を失いたくない場合は、融資を借りている社会福祉法人に代わってローンを返済する事になります。

土地を賃貸して物上保証人になるという事はお勧めできません。

一般定期借地権(賃借権)に質権設定で融資が可能な場合は、賃借権がお勧めです。

もしも、底地への抵当権設定が融資条件となる場合は、一般定期借地権(地上権)とする事をご検討ください。

埼玉定借機構がお勧めする地上権型の一般定期借地権設定契約書は、2.定期借地権設定契約書(地上権).pdfをダウンロードしてください。

尚、期間内解約に関しては土地を賃借する社会福祉法人と土地所有者間で話し合ってください。

地主に相続が発生した場合の底地の買取り特約のある一般定期借地権(地上権)設定契約書等はお近くの定期借地借家権推進機構にご相談ください。

 

借地権の種類(地上権と賃借権)

法律上で借地権と呼ばれる権利には、物権(注1)である地上権と、債権(注2)である賃借権の2種類があります。どちらも建物の所有を目的として他人の土地を利用する権利ですが、前者と後者とでは権利の強弱に著しい違いがあります。

地上権:

土地を直接的に支配できる強い権利を持ちます。この権利の所有者は、地主の承諾を得ることなく、地上権を登記し、第三者に譲渡し、賃貸することができます。地主には法的に登記の協力義務があり、借地権者が希望すれば地上権の登記に応じなければなりません。

賃借権:

賃貸人の承諾を得て土地を間接的に支配する権利です。地上権と比較して権利は弱く、賃借権を登記する場合には地主の承諾が必要であり、第三者への譲渡、賃貸にも地主の承諾が必要です。賃借権には、地上権のように地主に登記の協力義務はありません。しかし、借地権者が所有する建物の登記をすることによって、賃借権を登記したのと同様の効果を得ることができます。

現在、借地権で地上権が設定されている物件はほとんどなく、賃借権が一般的です。賃借権は確かに地上権と比較すると弱い権利ですが、借地借家法及び旧借地法で強力に保護されていますので、実質的な価値は地上権と変わらないとも言われています。

(注1)

物権とは、人が物を直接的に支配できる権利です。占有権、所有権、地上権、永小作権、地役権、入会権(いりあいけん)、留置権、先取特権、質権、抵当権の10種類あります。鉱業権、採掘権、漁業権、入漁権などのように、民法以外の法律で認められた物権もあります。

(注2)

債権とは、財産権の一つです。債権者が債務者に対して、一定の給付を請求することを内容とする権利です。金銭を貸した者が借り手に対して、その返還を請求する権利などをいいます。

 

地上権の目的は工作物や竹木の所有である(第265条)。「工作物」とは、建物、道路、橋梁、水路、池、井戸、トンネル、テレビ塔、ゴルフ場、鉄塔、地下鉄、地下街など一切の地上及び地下の施設をいう

 

借地権者がデフォルト(返済不能)となった時に、競売となった場合

賃借権であれば、競落者は地主の承諾を得る必要があります。地主は今後の地代の支払いが確実であるかという事と、近隣住民と社会生活をトラブルなく送ることが出来るかという事を確認の上承諾をすることとなります。

地上権であれば、競落者は地主の承諾を得る必要がありません。

生産緑地の活用法

「生産緑地」を保有する都市農家のみなさん

農業の維持管理が困難な状況にある方

生産緑地を主役にした解決策があります!

             ⇓

社会福祉法人の介護事業への50年定期借地です。

地代の一部前払い助成制度が活用できます。

 

今年ならまだ厚生労働省の介護施設支援制度「定期借地権利用による整備促進特別対策事業

平成26年度まで延長の助成制度を活用できます。

社会福祉法人の介護事業に50年の一般定期借地権で賃貸すると、授受される一時金(路線評価額×1/2×貸地面積)が一括前払いされます。

 

一時金で猶予中の相続税の納税や、一時金と年間地代の運用益で、老後や家族の生活資金、今後の納税資金の調達も可能になります。

 

注意 特別養護老人ホームの運営事業者を探すことと、行政との事前打ち合わせが必要となります。

固定資産税は、生産緑地に関しては1/200となっていますが、通常の固定資産税となります。

勿論、特別養護老人ホームが建築されると、固定資産税は1/6となります。

生産緑地を解除した場合には、納税猶予の相続税と利子税を合わせて支払うことが必要となります。

 

東京都の場合は、対象施設の用地

特別養護老人ホームに関しては、定員30人以上

特別養護老人ホーム定員29人以下は、地域密着型にて区市町村補助事業に該当する。

 

生産緑地を解除できる施設については、土地収用法第3条に規定する施設。社会福祉施設となっていいます。

お名前(必須)

(例:山田太郎)
お名前(フリガナ)(必須)

(例:ヤマダタロウ)
自宅TEL(必須)

(例:03-1234-5678)
半角でお願いします。
メールアドレス(必須)

(例:xxxxx@xyz.jp)
半角でお願いします。
ご質問はこちらへどうぞ
※2500 文字以内でお願いします

内容をご確認の上、よろしければ下記ボタンをクリックして下さい。

(上記ボタンを押した後、次の画面がでるまで、4〜5秒かかりますので、続けて2回押さないようにお願いいたします。)


入力がうまくいかない場合は、上記内容をご記入の上、メールにてお申込ください。

定期借地権の提案

定期借地権を活用した提案に関しては、埼玉県定期借地借家権推進機構の会員企業と共にご提案させていただきます。

その場合は、コンサル費用は発生しません。

税理士・不動産鑑定士・弁護士等専門家についても、埼玉県定期借地借家権推進機構の理事の先生のご意見をお聞きしながら提案させていただきます。

専門家の先生方は相談は無料ですが、不動産鑑定評価・法律実務・本格的な財産診断は有料となります。

定期借地権を提案する相続対策として、簡易な財産診断が必要となる場合は、土地が首都圏の場合で、名寄せを確認されせて頂き、家族構成など聞き取りのみで作成する場合は無料で作成させた頂くこともできます。

お名前(必須)

(例:山田太郎)
お名前(フリガナ)(必須)

(例:ヤマダタロウ)
自宅TEL(必須)

(例:03-1234-5678)
半角でお願いします。
メールアドレス(必須)

(例:xxxxx@xyz.jp)
半角でお願いします。
ご質問はこちらへどうぞ
※2500 文字以内でお願いします

内容をご確認の上、よろしければ下記ボタンをクリックして下さい。

(上記ボタンを押した後、次の画面がでるまで、4〜5秒かかりますので、続けて2回押さないようにお願いいたします。)


入力がうまくいかない場合は、上記内容をご記入の上、メールにてお申込ください。

豊富な経験を活かしてお客様の困ったにお応えします。

特徴1積水ハウス株式会社での30年以上の経験
アパート.jpg

賃貸住宅

 土地活用の営業として、様々な経験を積んできました。プレーイングマネージャーと言う立場が長かったので、部下が直面した顧客の問題も一緒に解決する事で実践経験を積んできました。
 IAを担当した事で、地主さんの相続に対する苦悩や財産を承継する思いの強さも肌で感じてきました。

立地条件に合わせて行う土地活用の重要性を強く感じています。

賃貸住宅建築による土地活用として、300棟ほどの建築のお手伝いをしてきました。しかし、相続税対策として早めに建築した方には相続税の節税効果と固定資産税の節税効果も満足度はかったですが、バブル崩壊後色々考えさせられる事が多くなりました。

 

特徴2定期借地権とのであい
三橋定借.JPG

定期借地権の街並み

 平成4年に施行された新法借地借家法が改正されて、誕生した定期借地権については、平成3年から勉強させていただきました。
  その頃に出逢った、定期借地権の推進役の江口正夫弁護士とタクトコンサルティングの本郷 尚先生には、今でも指導をお願いいしています。
  積水ハウスとして、建売形式の定期借地権付き住宅分譲事業を平成6年に14棟を公開抽選を行い全棟完売いたしました。

私は、定期借地権企画室の責任者として、契約書の整備や金融機関との融資方法の構築などを行っていました。当時の建設省宅地企画室が全面的に応援して頂けたのが本当にありがたかったです。購入者の喜びの笑顔と地主さんに満足して頂けたことがやる気の支えになりました。

これからも、相続対策と土地活用について地主さんの立場で一緒に考えていきます。

 

特徴3定期借地権付きミニマンションは魅力的
スターターマンション.jpg

スターターマンション

 中部や沖縄で人気のあるスターターマンションは、地主さんから不動産会社が定期借地権で土地を借りて、分譲マンションを建築して分譲する物です。

地主さんにとっては、相続税対策となり固定資産税の節税にもなります。勿論、建物の所有者は地主さんではありませんので、修繕費の心配もありません。

地主さんは、借入もしません。

購入者メリットとしては、エレベーターなどはなくして、コストと維持管理費を安くして、構造と安全性にだけ費用を掛けるという事で、格安で広いマンションを手に入れる事が出来ます。

融資も、フラット35という長期固定で低金利の融資を借りることが出来ます。15年位で返済を終了して、他人に貸して別の物件を購入する事も魅力で人気があります。

50年後に解体する事が決まっていれば、今問題となっている中古の分譲マンションの問題は解決出来ます。

土地の特性や地主さんの思いをお聴きして、土地の有効活用を提携企業と提案させていただきます。

お気軽にご相談ください。

その他のページのご案内

相続事前対策
 
不良資産の洗い出し
 
リスクの少ない土地活用
         
不動産鑑定.gif
  貸家.png   太陽光 土地活用野立て.jpg

相続事前対策の考え方についてご案内しております。

 

旧借地権の解決

 

太陽光発電の野立て

お気軽にご相談ください
048-748-5010

受付時間 : 10:00〜18:00

        水曜日定休

フォームからのご相談はこちら
▲このページのトップに戻る