平成27年10月吉日

会員各位

埼玉県定期借地借家権推進機構

理事長　中内 景太良

理事長就任挨拶 

この度は、岸理事長の退任に伴い、会員の皆様のご推挙により平成27年10月1日付けで理事長を引継ぐこととなりました。

平成7年9月に「当埼玉県定期借地借家権推進機構」が発足して早20年が経過しましたが、初代の推進機構理事長が私の父中内俊三だったことも感慨深く思っております。

この20年間の持家利用目的だけを見ると、全国での定借土地の供給量の推移は、平成12年度年の5,800戸をピークに、地価の下落の原因もあり、近年は500戸を割っているとのことです。

また、平成14年度以前は供給戸数の99％以上だった持家住宅の比率が、近年は40％に下がり、逆に賃貸住宅の比率が66％以上と定期借地が収益物件系の供給手段にシフトしています。

今や、定期借地は、個人の良質な持家を安く供給できる手法だけではなく、投資効率を上げる収益物件の供給手法としても見直されています。こうした観点から定借の利用の用途が、高齢者対応の賃貸住宅や施設等にも広がるビジネスモデルとして大きな市場に発展していく可能性も出てきております。

埼玉県定期借地借家権推進機構の発足当初からのスローガンである「彩の国に美しい街並みと広い家」の原点を踏襲し、住宅を供給している我々会員企業としては、定期借地権を取り入れた良質な持家住宅と賃貸住宅を供給し、埼玉県民に貢献する推進機構にして参りたいと思います。

会員の皆様には、今後ともご指導ご鞭撻をよろしくお願いいたします。

埼玉定借機構業務案内H27埼玉県定期借地借家権推進機構　業務案内.pdf

埼玉県定期借地借家権推進機構研究会メンバー

調査研究理事　ミサワホーム西関東株式会社　　　　　   　　平山　鐘睦

調査研究理事　株式会社ライフステージらしく　　　　　   　　 岩宗　繁樹

調査研究理事　中央グリーン開発株式会社　　　　　　   　　 関野　隆志

調査研究理事　積水ハウス株式会社　　　　　　　　　　　    　細井　　 功

調査研究理事　株式会社ヤマダ・エスバイエルホーム       弓�ｱ　研一

調査研究理事　スミダ工業株式会社　　　　　　　　　　　  　 　高松　俊行

事務局長　　　　ポラスオーナーズ株式会社　　　　　　　　 　木下　義雄

ご　案　内 

拝　啓　早春の候、貴社ますますご清栄の段、お慶び申し上げます。

この度、埼玉県定期借地借家権推進機構は、平成７年９月２５日に設立され、１８年を　迎えるに至りました。

当機構は「彩の国」に美しい街並みと広い家を実現というスローガンに沿

って活動し、定期借地権の普及促進に大いに貢献できたと自負しております。

この間、平成４年８月１日に施工された「借地借家法」により創設された「事業用借地権」も実情に合わせて改正も行われました。

埼玉県下でも、「地価の下落」や急激な「少子高齢化」が進むなど、地域社会

も激変してきています。当機構が果たすべき役割も重要となってきています。

当機構は、平成１７年に中内俊三理事長（当時、株式会社中央住宅の代表取

締役、ポラスの創業者）が亡くなられてから、阿部専務理事を中心に活動してきましたが、この度、ミサワホーム西関東株式会社の常務取締役　岸鋭一氏を新理事長として迎え、活動領域を拡大していく事になりました。

埼玉県の定期借地権の普及促進と不動産の流通市場の活性化から「子育て支援」「高齢者の住みよい街づくり」そして「日本一住みたい埼玉県」をスローガンに掲げて活動して参ります。

今後とも、当機構の運営につきまして、御理解、御協力の程、お願い申し上げます。

敬　具　　

埼玉県定期借地借家権推進機構

理 事 長　　  岸　  鋭 一

専務理事　    阿 部  正 男

事 務 局　　　岩 宗  繁 樹

【埼玉県定期借地借家権推進機構　事務局】

〒330-0845　埼玉県さいたま市大宮区仲町2-80-1　kSビル１F

【（株）資産経営研究所内】

TEL　048-643-6335　　FAX　048-642-3769　フリーダイヤル　0120-643-633

平成２６年１月１８日（土）埼玉県定期借地権住宅推進機構の研究会を開催しました。

埼玉県定期借地借家権推進機構の専務理事の阿部正男の挨拶ので開会。

弁護士の江口先生の基調講演「定期借地権の基本概念と実務の広がり」

平成４年８月１日施行の借地借家法により創設された借地権

『キャピタルゲインの移転しない借地権の創設』

定期借地権は存族期間が満了すると終了する借地権

定期借地権は、立ち退き料が不要となり、高額の権利金を授受しなくても採算がとれる

「法定更新」「正当事由」の排除で可能となった。

定期借地権事業による収入

�@地代収入＝土地価格の０．５〜１％前後　

�A保証金あるいは権利金＝土地価格の１．０〜３％前後

平成１７年度より「前受け地代」としての課税が可能になった！

�@地主側は、５０年間分割された各年度の受取分の金額のみを不動産所得の収入金額に計上すれば足りる。

�A借地人側は、企業であれば、５０年間に分割された毎年の支払い分の金額を毎年の経費に出来る。

契約期間にわたる賃料の一部を一括前払し、賃料の残額を月支払いと併用するする場合の契約書式

第Ｘ条（前払賃料）

　　　乙は、本件土地の賃料の前払い（以下「前払賃料」という）として〇〇〇円を、本契約が成立したときに甲　が指定する金融機関口座に振り込むことにより、甲に対して一括して支払わなければならない。

２　前払賃料は、〇条に定める契約期間（〇〇年）にわたる賃料の一部に均等に充てるものとし、その毎月の　充当額（以下「前払賃料の月額換算額」という）は〇〇〇円（前払賃料÷契約期間（ヶ月））とする。この額を　明確にしておくことがポイント！

３　甲と乙とは、契約期間満了時において、前払賃料として一時金の支払いがあったことを根拠とする借地権　の消滅の対価に相当する金銭の授受は行わない。

４　本件借地権の存続期間の満了前に本契約を解除する場合において、甲は、前払賃料のうち契約期間の　　残余の期間に充当されるべき前払賃料の月額換算額の合計額を、乙に返還しなければならない。この場合　において、返還すべき金員は日割り計算によるものとし、利息を附さないものとする。

第Ｙ条　（賃料）

　　本件土地の賃料は、月額〇〇〇円とする。ただし、一ヶ月未満の期間については、日割り計算によるもの　とする。→前払賃料の月額換算額と月支払賃料額との合計額を記載

２　乙は、賃料の額から前払賃料の月額換算額を減じた残余の額（当初においては〇〇〇円）を、毎月〇〇　　日までに、その翌月分を甲が指定する金融機関口座に振り込むことにより、甲に対して支払わなければなら　ない。

３　甲又は乙は、〇年毎に、以下に掲げる方式により算定した額に賃料を改定する事を請求することが出来　　る。（算式省略）ただし、当該方式いより算定された額かかわらず、賃料の額は前払賃料の月額換算額を下　回らないものとする。

→改定賃料にかかわらず、前払賃料を返還しないタイプの特約

（注）甲....土地所有者（借地権設定者）乙....借地人（借地権者）

今回の措置を受けるための定期借地権設定契約書作成における実務的な留意点

定期借地権設定契約書の内容等において、

「前払賃料の一時金」と「その他の一時金」（保証金・権利金）との区別が出来なくなることがないように契約書を作成する事が不可欠の要請となる。

定期借地権のメリット・デメリット

「埼玉県定期借地権住宅推進機構」（略称「埼玉定借機構」）は、埼玉県下における良質な定期借地権住宅の長期的供給体制の確立、健全な市場育成、環境整備を目標に、関係業界の横断的組織として平成７年９月２５日に結成されました。

　当団体の目的は、定期借地権住宅用地の供給者（地主）およびユーザー（借地人・住宅購入者）、ならびに地域各業界に対する広報・広告活動、キャンペーン・イベントの実施、調査・研究のための外部機関への業務委託、対外窓口業務などの共同事業を行ない、近い将来に「公益法人」化を目指すことです。
　「埼玉定借機構」の加盟会社は、「情報の公開」、「当事者関係の円滑化」、「品質の向上」。「美しい街並みの形成」をスローガンに、定期借地権住宅普及のための理念を共有するハウスメーカーとディベロッパーおよび業界関係者、専門家により構成されています。

　「埼玉定借機構」は次の事業を行ないます。

�@５０年間の「確定期限付土地賃貸借」契約当事者（地主・賃借人）間の紛争の予約と良好な関係を維持するための支援活動

�A契約書式等の改善、標準化による統一的提供

�B適正地代の相場形成と地代改定の参考資料のために必要な地域別、品位別、契約形態別「実質地代」実態調査の年次報告と期間物価指数　等の情報の当事者への提供

�C貸付地管理業務、サービス内容と報酬の標準化

�D定期借地権住宅の中古物件の価格査定の標準化と流通市場の育成、賃貸住宅への転用支援による中途解約とスラム化の防止

�E契約期間終了時の返還手続き支援と跡地再利用の研究

�F定期借地権住宅の５０年耐久性の確保と品質の向上、建物メンテナンスの支援

�G宅地区画の高規格化と団地化、街区計画による街並み形成

�H定期借地権住宅および契約関係についての当事者および一般の問い合わせ、相談に対する窓口業務

�I行政機関、業界団体、業際団体に対する陳情、協力要請